preloader-logo
  • Українська
  • Русский

Де краще купити квартиру: в новобудові або на вторинному ринку


Це питання не дає спокою кожному, хто хоче купити квартиру в Києві. Що вигідніше – інвестувати в квартиру в одному з будинків новенького ЖК чи купити готову квартиру, в якій вже були мешканці? Розповідаємо про переваги і недоліки кожного рішення в цьому матеріалі.

Вторинний ринок і первинка: плюси і мінуси

Інвестиційні ризики. Якщо в куплену на вторинному ринку квартиру можна в’їхати одразу після укладення договору, то в первинку – тільки тоді, коли будівництво вже завершено. Нерідкі випадки, коли з різних причин будівництво затягується або готовий будинок довго не здається в експлуатацію. Також нерідкі випадки, коли план забудови змінюється по ходу його реалізації – змінюється кількість поверхів будівель, склад інфраструктури ЖК та інші аспекти, і очікування інвестора в результаті можуть не співпадати з реальністю. При купівлі нерухомості на вторинному ринку такі ризики повністю відсутні. Однак на цьому ринку існують інші ризики – можливість стати жертвою афери. Якщо інвестор не перевірив юридичну чистоту угоди, то у разі анулювання угоди після судового позову може позбутися всіх вкладених коштів. В цьому плані квартира в новобудові в Києві виглядає більш надійною інвестицією.
Ціна. Квартири на первинному ринку можуть коштувати значно дешевше на етапі інвестиції в будівництво. Якщо купити квартиру в новобудові ще на стадії котловану, можна заощадити 35%, в порівнянні з повною вартістю житла або хорошої квартири на вторинному ринку. Адже вторинне житло доступніше тільки в тому випадку, коли мова йде про квартири в панельних будинках на околиці міста, в районах з поганою інфраструктурою, а вторинні квартири в хорошому районі приблизно відповідні за ціною первинним, а нерідко й продаються дорожче, ніж нові квартири.
Остаточна вартість квартири і можливий дохід. Це важливий аспект для тих, хто хоче купити квартиру з метою пізніше продати її дорожче або здавати. Житло на вторинному ринку здатне подорожчати максимум на 10%, в той час як вартість житла в новобудові може істотно зрости за час будівництва, аж до 30%. Квартира в новобудові в Києві має набагато більшу прибутковість при здачі в оренду, а при продажу через 5-10 років вона все ще буде виглядати досить свіжо, і оцінюватися вище, ніж квартира на вторинному ринку, при аналогічних характеристиках. За рідкісним винятком – квартири в будинках з історією, а також видові.
Якщо ви купуєте квартиру в новому будинку, щоб її здавати, варто врахувати, що вона почне приносити дохід не відразу, а лише тоді, коли будинок добудують, і потрібно враховувати ці строки, а також взяти до уваги потенційні ризики, пов’язані із затримкою будівництва. Згідно з твердженнями експертів, прибутковість квартир на вторинному ринку становить всього 4%, а термін окупності – 20 років, тому така інвестиція хороша не стільки для заробітку, скільки для збереження фінансів.
Інфраструктура і комфорт. Часто нові будинки і житлові комплекси зводяться в дуже зручних місцях, розташованих поруч з магазинами, зупинками громадського транспорту та іншими елементами інфраструктури. Наприклад, зараз на стадії продажу ЖК Паркові Озера в Дніпровському районі Києва, і ви легко можете купити квартиру біля метро Дарниця.
Також в нових житлових комплексах зазвичай передбачена власна інфраструктура, для якої відводиться перший поверх будівель, тому зазвичай мешканці забезпечені всім необхідним. Однак інфраструктура навколо старих будинків формувалася роками і навіть десятиліттями, тому часто мешканці таких будинків також не відчувають будь-яких побутових незручностей.
Якість будівництва комунікацій. Багато інвесторів побоюються купувати квартири в новобудовах через можливі дефекти, низької якості матеріалів і будівництва в цілому. Однак насправді все навпаки: будинки в нових житлових комплексах будуються з використанням новітніх технологій, з сучасних нових матеріалів з хорошими показниками енергоефективності та теплоізоляції. У той час як якість проводки, вентиляції та інших комунікацій у вторинних квартирах часто залишають бажати кращого. Тому, якщо вже ви придивляєтеся саме до вторинного ринку, рекомендується вибирати квартиру в будинку, де недавно був капітальний ремонт.
Хороша репутація у «сталінок», побудованих в 30-50-х роках 20 століття. Там квартири з високими стелями і просторими кімнатами, хороша шумо- і теплоізоляція. Однак такі старі квартири також вимагають капітального ремонту і значних фінансових вкладень.
Квартира в новобудові в Києві може пропонуватися як з готовим дизайнерським ремонтом, так і без, щоб мешканці могли зробити бажану планування і ремонт самостійно. А при купівлі нерухомості на вторинному ринку такого вибору немає – інвестор в будь-якому випадку змушений робити ремонт, і загальна сума витрат на таку квартиру в підсумку може бути порівняна з вартістю житла в новобудові.
Можливість купити квартиру в кредит. За статистикою, в останні роки в Києві, та й по всій Україні, люди обирають інвестувати в первинну нерухомість, незважаючи на зростання цін. Почасти це обумовлюється можливістю придбати житло в кредит з відносно невеликим першим внеском, який зазвичай не перевищує 20% від повної вартості квартири, і виплачувати іпотеку помісячно або щоквартально. Для вторинки такі привабливі пропозиції по іпотеці знайти важко. Крім того, власники вторинних квартир зазвичай не готові знижувати ціну на свою нерухомість – вони чекають, коли лопне «міхур» на первинному ринку. Однак поки первинний ринок лише зростає, і з’являється все більше нових житлових комплексів з комфортними і доступним житлом.
Якщо підсумувати, стає очевидно, що купівля нерухомості на первинному ринку зазвичай більш вигідна і в плані інвестицій – для здачі в оренду або подальшого продажу – і в якості покупки для себе. Тому рекомендуємо не сподіватися на зниження цін на вторинне житло, а придивитися до пропозицій надійних інвесторів на первинному ринку.

//