Где лучше купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке

Этот вопрос не дает покоя каждому, кто хочет купить квартиру в Киеве. Что выгоднее – инвестировать в квартиру в одном из домов новенького ЖК или купить готовую и уже видавшую жильцов квартиру? Рассказываем о преимуществах и недостатках каждого решения в этом материале.

Вторичка и первичка: плюсы и минусы

Инвестиционные риски. Если в купленную на вторичном рынке квартиру можно въехать сразу после заключения договора, то в первичку – только когда строительство уже завершено. Нередки случаи, когда по разным причинам строительство затягивается или готовый дом долго не сдается в эксплуатацию. Также нередки случаи, когда план застройки меняется по ходу его реализации – меняется этажность зданий, состав инфраструктуры ЖК и другие аспекты, и ожидания инвестора в итоге могут не совпасть с реальностью. При покупке недвижимости на вторичном рынке такие риски полностью отсутствуют. Однако на этом рынке существуют другие риски – возможность стать жертвой аферы. Если инвестор не проверил юридическую чистоту сделки, то в случае аннулирования сделки после судебного иска может лишиться всех вложенных средств. В этом плане квартира в новостройке в Киеве выглядит более надежной инвестицией.
Цена. Квартиры на первичном рынке могут стоить значительно дешевле на этапе инвестиции в строительство. Если купить квартиру в новострое еще на стадии котлована, можно сэкономить 30-35%, в сравнении с полной стоимостью жилья или хорошей квартиры на вторичном рынке. Ведь вторичное жилье доступнее только в том случае, когда речь идет о квартирах в панельных домах на окраине города, в районах с плохой инфраструктурой, а вторичные квартиры в хорошем районе примерно равны по цене первичным, а нередко и продаются дороже, чем новые квартиры.
Окончательная стоимость квартиры и возможный доход. Это важный аспект для тех, кто хочет купить квартиру с целью позже продать ее подороже или сдавать. Жилье на вторичном рынке способно подорожать максимум на 10%, в то время как стоимость жилья в новостройке может существенно возрасти за время строительства, вплоть до 35%. Квартира в новостройке в Киеве обладает гораздо большей доходностью при сдаче в аренду, а при продаже через 5-10 лет она все еще будет выглядеть достаточно свежо, и оцениваться выше, чем квартира на вторичке, при прочих равных. Редкие исключения – квартиры в домах с историей, а также видовые.
Если вы покупаете квартиру в новом доме, чтобы ее сдавать, стоит учесть, что она начнет приносить доход не сразу, а лишь тогда, когда дом построится, и нужно учитывать эти сроки, а также принять в расчет потенциальные риски, связанные с задержкой строительства. Согласно утверждениям экспертов, доходность квартир на вторичке составляет всего 4%, а срок окупаемости – 20 лет, поэтому такая инвестиция хороша не столько для заработка, сколько для сохранения финансов.
Инфраструктура и комфорт. Часто новые дома и жилые комплексы возводятся в очень удобных местах, расположенных рядом с магазинами, остановками общественного транспорта и другими элементами инфраструктуры. Например, сейчас на стадии продажи ЖК Парковые Озера в Днепровском районе Киева, и вы легко можете купить квартиру возле метро Дарница.
Также в новых жилых комплексах обычно предусмотрена собственная инфраструктура, для которой отводится первый этаж зданий, поэтому обычно жильцы обеспечены всем необходимым. Однако инфраструктура вокруг старых домов формировалась годами и даже десятилетиями, поэтому зачастую жильцы таких домов также не испытывают каких-либо бытовых неудобств.
Качество строительства коммуникаций. Многие инвесторы опасаются покупать квартиры в новостройках из-за возможных дефектов, низкого качества материалов и строительства в целом. Однако на самом деле все наоборот: дома в новых жилых комплексах строятся с использованием новейших технологий, из современных новых материалов с хорошими показателями энергоэффективности и теплоизоляции. В то время как качество проводки, вентиляции и других коммуникаций во вторичных квартирах зачастую оставляют желать лучшего. Поэтому, если уж вы присматриваетесь именно к вторичному рынку, рекомендуется выбирать квартиру в доме, где недавно был капитальный ремонт.
Хорошая репутация у «сталинок», построенных в 30-50-х годах 20 века. Там квартиры с высокими потолками и просторными комнатами, хорошая шумо- и теплоизоляция. Однако такие старые квартиры также требуют капитального ремонта и значительных финансовых вложений.
Квартира в новостройке в Киеве может предлагаться как с готовым дизайнерским ремонтом, так и без, чтобы жильцы могли сделать желаемую планировку и ремонт самостоятельно. А при покупке недвижимости на вторичке такого выбора нет – инвестор в любом случае вынужден делать ремонт, и общая сумма затрат на такую квартиру в итоге может быть сравнима со стоимостью жилья в новострое.
Возможность купить квартиру в кредит. По статистике, в последние годы в Киеве, да и по всей Украине, люди предпочитают инвестировать в первичную недвижимость, несмотря на рост цен. Отчасти это обуславливается возможность приобрести жилье в кредит с относительно небольшим первым взносом, который обычно не превышает 20% от полной стоимости квартиры, и выплачивать ипотеку помесячно или ежеквартально. Для вторички таких привлекательные предложения по ипотеке найти трудно. Кроме того, владельцы вторичных квартир обычно не готовы снижать цену на свою недвижимость — они ждут, когда лопнет «пузырь» на первичном рынке. Однако пока первичный рынок лишь растет, и появляется все больше новых жилых комплексов с комфортными и доступным жильем.
Если подытожить, становится очевидно, что покупка недвижимости на первичном рынке обычно более выгодна и в плане инвестиций — для сдачи в аренду или дальнейшей продажи – и в качестве покупки для себя. Поэтому рекомендуем не надеяться на снижение цен на вторичку, а присмотреться к предложениям надежных инвесторов на первичном рынке.